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三宗地起拍總價36.05億元 6月能否延續高溢價率拿地狀態?

來源:

土拍網

作者:

- 2019-06-05

摘要 2019年以來,常州的土地市場可謂風云萬變,火熱異常。前五月,常州市主城區共成交經營性建設用地198.14萬㎡,成交總金額320.84億元。

土拍訊 2019年以來,常州的土地市場可謂風云萬變,火熱異常。前五月,常州市主城區共成交經營性建設用地198.14萬㎡,成交總金額320.84億元。常州中心區、武進區、新北區最高樓面單價紀錄頻頻被刷新,高溢價率拿地成常態。

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5月土拍潮之后,常州土地市場又將會有怎樣的形勢變化?根據常州市自然資源局公布的2019年常州主城區經營性宅地計劃表,2019年常州主城重點推介地塊中,還有18宗地塊等待掛牌上市,6月份即將有3宗地塊待拍,起拍總價達36.05億元,誰將是新的幸運兒?我們拭目以待!

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武進區永安河東側,滆湖東路南側地塊

地塊位于永安河東側,滆湖東路南側,占地面積86935㎡,1<R≤2.20,主要用地性質為二類居住, 兼容商業服務設施用地。起拍總價8.5億元,起拍樓面價4444元/㎡,地塊將于6月13日下午15時網絡競拍。

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根據規劃要求,地塊內不得設置底商住宅,住宅建筑高度不得低于27m,建筑寬度原則上控制在602m之內,沿滆湖東路建筑面寬原則上控制在50m之內;地塊內按照10㎡每千人,最少不低于50㎡的標準配套建設社區養老服務用房;地塊內須設置建筑面積不低于50㎡的郵政服務場所。

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交通配套:地塊臨近滆湖中路、青洋路等城市主干道,交通出行便捷,可直達主城區

商業配套:三勤消費品市場、高力汽博城

教育配套:湖塘南田幼兒園、常州東華幼兒園

休閑配套:三勤休閑園、天琴湖公園、三勤生態園

醫療配套:武進人民醫院南院、明州康復醫院

 

地塊價值分析

區域價值凸顯,湖塘鎮或迎來新一輪爆發

湖塘鎮作為武進主城區所在地,在2018年度全國綜合實力百強鎮排行中高居第22名,在常州各鄉鎮街道中首屈一指。武進區政府、新城吾悅生活廣場、武進萬達廣場、淹城春秋樂園、新天地公園等坐擁其中,優質教育資源均集結于此。該地塊作為湖塘鎮所轄范圍地塊,必能坐享其人口、經濟、商業、生態、醫療、教育文化、旅游等方方面面的資源條件。

3月21日,美的競得武進區西湖路北側,新平路西側地塊(紅星美凱龍東側地塊),成交總價11.7億元,成交樓面價6881元/㎡,溢價率55%,與宗地直線距離3公里左右。沿著地塊北側的滆湖路一路往西約4公里是新城今年4月競得的萬科城東地塊,樓面單價達8990元/㎡。美的、新城等優質房企的入駐,該宗地塊入市必將帶來板塊價值的新一輪升級。

周邊新房市場亟待填充,地塊“炙手可熱”

地塊周邊云集了三勤新苑、南田家園、學府東苑、學府家苑、天潤國際花園等老小區,二手房價在13000元/㎡左右。新房方面在售的美的翰林府高層均價在15500元/㎡左右,地塊3公里以內幾乎沒有新房在售,這也讓地塊顯得“炙手可熱”。宗地出讓面積8.7萬㎡,總建筑面積將近20萬㎡,這樣的地塊規模對于周邊鮮有高品質商品住宅的區域而言可謂能解“燃眉之急”,同時也給摘牌房企更大的規劃空間。


紅河路以南,軒文路西側地塊

地塊位于常州市新北區新橋鎮,新龍二路以東、紅河路以南、軒文路西側、云河路北側,占地面積80867㎡,1<R≤2.20,主要用地性質為居住用地,兼容商業服務業設施用地。起拍總價12.15億元,起拍樓面價6829元/㎡,地塊將于6月14日上午9:30進行網絡競拍。

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根據規劃要求,地塊內不得設置底商住宅,配套商業服務用房宜臨云河路集中設置。

地塊內應配套15班幼兒園一所,用地面積不小于7875㎡,建筑面積不小于5670㎡,幼兒園沿城市支路設置,有獨立出入口;地塊內規劃配建1處基層社區中心(含社區居委會、社區服務站、居家養老服務站、文體活動室、殘疾人康復室等功能),建筑面積不小于2000㎡;基層體育活動場地應結合軒文路與云河路交叉口城市空間配建,原則上緊鄰基層社區中心,用地面積不小于3000㎡。

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交通配套:地塊毗鄰滬蓉高速、常州高鐵站、遼河路、長江北路,東側即是常州北站和在建軌交1號線;此外,地塊目前有多條公交線路經過及BRT停靠,整體而言,該地塊的區位交通條件非常優越

醫療配套:第四人民醫院

教育配套:新橋實驗小學、新橋高級中學、北郊高級中學、常州工學院、常州旅游商貿高職等教育資源舉步可達

休閑配套:新龍湖音樂公園、常州站屋北側公園、高鐵生態公園三大公園將齊聚于此

 

地塊價值分析

多家品牌房企入駐,板塊發展喜人

近年來,新龍板塊的發展是有目共睹的,不僅房價攀升到城市高位,涉宅地塊出讓宗數也是全市第一。如果說房企是城市發展的“風向標”,那么新龍板塊一定是箭頭的方向,自2017年土拍以來,板塊內已經聚集了碧桂園、金科、美的、藍光、光明、陽光城等品牌房企。

區域庫存健康,新龍板塊成供地大戶

根據土拍大數據顯示,2019年以來,新龍板塊已掛牌3宗涉宅用地(包括本宗地塊)。其中,樂山路東側、云河路北側地塊被弘陽以8297元/㎡的樓面單價競得,預計今年上市;創智灣南地塊被碧桂園8701元/㎡的樓面單價競得,宗地起拍樓面價68296元/㎡,也是為房企預留了一定的空間。另外,藍光旅游商貿南地塊將打造頂級黑鉆系作品,規劃擬建19棟7-27F住宅。

目前新龍板塊主力在售樓盤碧桂園壹號天禧、碧桂園金科光明府、美的陽光城江山樾成交均價在16000-17000元/㎡,牡丹三江公園均價在13500元/㎡左右。


武進區延政中大道南側,鳳林北路西側地塊

地塊東至鳳林北路、南至永勝中路、北至延政中大道,占地面積107822.71㎡,1

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根據規劃要求,地塊內不得規劃建設獨立式低層居住建筑,物業管理服務用房按其地塊開發項目總建筑面積的7‰配套建設(總建筑面積包括地面、地下建筑面積),低WZ140602-01、WZ140602-02地塊各須設置建筑面積不低于30㎡的郵政服務場所,設置在主要入口或樓房地面層,具有便捷使用通道,方便郵件、快遞的收投。地塊內須按照10㎡每千人,最少不低于50㎡的標準配套建設社區養老服務用房,宜臨規劃道路三集中布置在WZ140602-02地塊。

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交通配套:延政中大道、淹城中路、武宜中路、滆湖中路、淹城公交中心站

商業配套:常州紅星國際廣場、中奧廣場

教育配套:武進大學城,周邊有鳴凰幼兒園、常州大學附屬小學、鳴凰中心小學、淹城初級中學、武進區鳴凰中學等

休閑配套:淹城、常州武進九洲喜來登酒店

醫療配套:常州市第二人民醫院金東方院區、常州市第二人民醫院陽湖院區

 

地塊價值分析

“家門口”的淹城,“家門口”的價值

淹城,國家5A級旅游景區,如同一顆璀璨明珠熠熠生輝,絢爛了整個長三角地區。借助得天獨厚的歷史資源與條件,淹城周邊商業發達、配套齊全、交通便捷、豪宅林立。

地塊緊鄰延政中大道、滆湖中路,地塊北側是BRT蘭陵路滆湖路站,東側有軌交1號線,南側有武進汽車客運站、武進公交中心站等交通樞紐;地塊東側高等院校密布,鳴凰幼兒園、常州大學附屬小學、鳴凰中心小學、淹城初級中學、武進區鳴凰中學等教育資源醇厚;地塊周邊淹城春秋樂園、淹城野生動物世界,凱爾lomo廣場、新澳風情街等商業配套應有盡有。

新房供應稀缺,地塊能否再塑價值高地?

縱觀整個板塊,宗地周邊在售新房房源較少。根據土拍大數據顯示,地塊東側的新城璞樾春秋去年以10933元/㎡的樓面價刷新了武進區最高樓面單價紀錄,規劃包括8棟低層住宅、15棟小高層住宅、14棟多層住宅、幼兒園及商業辦公樓;萬科東地塊最終被新城以樓面單價8990元/㎡競得,擬打造12棟27F高層和10棟11F小高層產品。宗地與城璞樾春秋項目一路之隔, 9522元/㎡的起拍樓面價相較新城璞樾春秋項目具有更大的競爭力,根據目前常州的市場行情,雖說5月漸趨平緩,新城璞樾春秋去年10933元/㎡的樓面單價紀錄依然有望被刷新。屆時,淹城南地塊極大可能成為武進區域“新貴”。

 

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