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房企5月銷售業績增速放緩 土地仍然集中于頭部公司

來源:

第一財經日報

作者:

- 2019-06-10

摘要 在政策松緊之間,市場走出了一條不規則的曲線,從房企端來看,在經歷了3月、4月業績增長之后,5月雖再度迎來上漲,但漲幅收窄。

在政策松緊之間,市場走出了一條不規則的曲線,從房企端來看,在經歷了3月、4月業績增長之后,5月雖再度迎來上漲,但漲幅收窄。
 
5月,市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。克而瑞數據顯示,在權益口徑下,5月,百強房企的整體銷售規模較上月有小幅增長,環比增長8.8%。農歷新年過后,房企銷售速度開始加快,在低迷的市場環境中,3月走出了一波小陽春之勢。
 
在這一輪小陽春之后,政策有了明顯收緊趨勢,房企業績雖然在5月仍有上漲,但上漲動力不足,漲幅明顯收窄,5月單月業績同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落,僅在5.7%左右。
 
整體來看,2019年1~5月,TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%。關于龍頭房企的表現,克而瑞數據顯示,截至5月末,包括碧桂園、萬科、恒 大、保利、融創、綠地、中海在內的7家房企,全口徑銷售金額破千億。
 
而從增速來看,2019年1~5月,保利、中海、新城、華潤同比銷售金額漲幅均在20%以上,其中新城更是達到了38.3%,為前十中增速最高,這些企業累計業績增速明顯高于行業平均水平。而“帶頭大哥”碧桂園和恒 大則有小幅下滑,分別同比下滑8.1%和8.9%。
從5月單月來看,新城仍然增速最高,達到49.2%,萬科緊隨其后達到36.5%,中海增速也超過30%。
 
在龍頭房企仍然提速的過程中,房企排行榜的門檻再度提高。2019年1~5月,除TOP20房企外,百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都有提升。其中,TOP10房企權益金額門檻達588.6億元,同比增長13%;TOP30房企和TOP100房企的權益金額入榜門檻為284.2億元和66.5億元,門檻增幅較高分別達到10.8%和19%。
 
中原分析師盧文曦表示,在約談了一波預警城市之后,市場預期已經出現回落,預計轉淡的情況將會在接下來的6月和7月繼續下去,“上半年的高點已經出現了,基本就確定是今年的3、4四月份。”
 
他表示,如果政策繼續收緊,那么今年金九銀十可能也會成色不足,同時上半年較熱的一些強二線也會出現回落情況。
 
后端銷售業績出現下滑,疊加政策收緊,前端土地市場在經歷了兩個月的高潮之后,在5月回歸理性。
 
克而瑞數據顯示,5月土地市場成交均價漲勢趨緩,環比微漲1.6%,溢價率迎來2019年首次回落,下降2個百分點。1~5月,銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41,百強房企拿地整體趨于謹慎。對此,克而瑞分析師表示,標桿型房企如碧桂園、萬科、恒 大、融創等均沒有在土地市場瘋狂搶“地王”,這些規模房企作為市場的風向標,一定程度上也可以反映出當前企業對待拿地的態度仍是相對理性的。
 
從企業端來看,截至2019年5月末,銷售百強房企新增總土儲貨值已經超過3.4萬億,突破千億的房企共8家,突破百億房企共74家,較4月份增加16家。
 
從新增土地貨值來看,1~5月,碧桂園、綠地、融創是前三名,均超過2000億,碧桂園更是遙遙領先達到2737.8億元,而第四名萬科與第三名融創產生近600億貨值的落差,融創新增貨值為2017.7億元,萬科只有1478億元。
 
整體來看,超過千億貨值的有8家企業,其中世茂排名第五、旭輝排名第八,這兩家企業均是銷售排行榜中的前二十,卻出現在了拿地榜單前十。這也從一個側面體現世茂與旭輝今年將要加快擴張腳步的戰略。
 
而在土地市場有另一個值得關注的現象,百強房企對三四線的熱情在走弱。克而瑞數據顯示,同去年全年相比,三四線新增土儲建面占比下滑近10個百分點。可以看到,在三四線市場逐步調整之下,企業拿地的積極性有所減弱。
 
在去庫存逐漸式微之后,二線城市正在成為這一輪競爭的焦點,因此在回歸二線戰略調整中,二線新增土儲占比較去年快速上漲。同時,中西部和長三角依舊是百強房企布局的重心,中西部新增土儲建面占比接近四成,西安、重慶是前五月最受百強房企青睞的城市。
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