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2019年一季度合肥市區房地產分析報告

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土拍網 2019-05-04
2019年一季度,在“因城施策”的調控指導下,合肥房地產市場呈現“先抑后揚”發展趨勢,前兩個月土地成交平淡,3月集中爆發,同時樓市量價齊增,形成一波市場熱潮。
 
土地篇
 
土拍大數據統計顯示,2019年一季度合肥市區經營性建設用地共出讓7宗,成交面積59.19萬㎡,總成交金額117.1億元。其中,包河區成交4宗、經開區1宗、濱湖區1宗、瑤海區1宗。樓面價超萬元的地塊數量3宗,占比43%,均是涉宅類地塊。
 
一季度出讓金117.1億元,同比增長98.74%
 
 
2019年一季度合肥市區累計成交經營性建設用地7宗,成交總面積59.19萬㎡,與2018年一季度相比增加了15.3萬㎡,增幅34.86%;成交金額增加了58.18億元,增幅98.74%。從近三年成交數據來看,2018年一季度合肥市經營性建設用地成交量與成交金額均出現大幅下滑,2019年一季度成交量與成交金額同比略漲。
 
平均樓面價同比上漲61.48%
 
 
據土拍大數據統計,2019年一季度合肥市區經營性建設用地的平均樓面價為9958.94元/㎡;與2018年一季度相比,上漲3791.6元/㎡,同比上漲61.48%。其中,住宅用地平均樓面價為12274.61元/㎡,與2018年一季度相比,上漲4696.75元/㎡,同比上漲61.98%;商住用地平均樓面價為12026.89元/㎡,與2018年一季度相比,上漲8776.91元/㎡,同比上漲270.06%;
另外,據統計,2019年一季度合肥涉宅類用地的總建筑面積約為59.19萬㎡,與2018年一季度的43.89萬㎡相比,供應量上有所上升。
 
包河區出讓金82.54億元穩居第一 濱湖區平均樓面價最高
 
 
從各區域出讓情況來看,2019年一季度合肥出讓地塊主要集中在包河區,濱湖區、瑤海區、經開區供地相對較少。而蜀山、政務、高新、新站、廬陽五個區域一季度均未有地塊出讓。
各個區域里,包河區成交表現亮眼,無論是成交面積還是成交金額均穩居第一。累計出讓4宗地,面積達到42.41萬㎡,占總成交面積的71.65%;成交金額為82.54億元,占總成交金額的70.49%。其次是濱湖區,成交金額24.03億元,占比20.52%;面積7.03萬㎡,占比11.88%。從平均樓面價來看,濱湖區以17099.95元/㎡的成績排在首位,成交均價遠超其他區域。合經區僅成交一宗3.84萬㎡的商住用地(居住為租賃住房),量價排名最末。
 
3宗涉宅地樓面價超萬元 最高樓面價為17099.95元/㎡
據統計,2019年一季度合肥共有3宗涉宅類用地樓面價超萬元。這3宗超萬元樓面價的地塊里,包河區占2宗,其中包河S1901樓面價為11624.94元/㎡,包河S1902樓面價為11699.94元/㎡;濱湖區1宗,樓面價達17099.95元/㎡,為一季度樓面價最高的地塊。
 
房企積極拿地 融創高溢價奪得濱湖“網紅”地塊
 
 
2019年一季度合肥共舉行4場土拍,前三場成交平淡,市區僅樂富強與海恒各拿一宗商住用地。主要成交集中在3月21日土拍,7家房企成功拿地,其中三巽+中梁+弘陽聯合競得瑤海區E1903號居住地塊。
縱觀一季度,共有9家房企在合肥市區拿地。其中,融創競得的濱湖BH2018-02號地塊成為樓面價最高的地塊,達到17100元/㎡。金地競得的包河S1902號地塊為成交金額最高的地塊,為28.7億元。自2018年3月首進合肥后,金地再次布局市區,證明了其對合肥市場的信心。此外還有碧桂園、置地、華宇等多家百強房企參與一季度土拍,百強房企進駐合肥的愿望強烈。
相比較2018年合肥土地市場的冷清,2019年一季度合肥土地市場明顯回暖,百強房企已經成為合肥土地市場的中堅力量,為各個板塊的發展增添一把火。
 
樓市篇
 
 
 
同比分析——住宅成交量同比上漲117.05%
 
 
2019年一季度合肥市區商品類住宅成交13251套,同比上漲7146套,漲幅117.05%。進入2019年,對比前兩年的一季度成交水平,2019年一季度成交上漲明顯,市場迎來“小陽春”。
 
月度分析——房價平穩 月成交均達到3000套以上
 
 
2019年一季度,合肥商品住宅量價均呈現出“V”字形走勢。成交量方面,1月成交量5091套,到2月下滑至3061套。進入樓市傳統旺季“金三”后,成交量出現大漲,環比上升2038套,主要得益于一批熱門限價盤的集中開盤。如濱湖合肥云谷、新站高速中央公園、高新中南樾府、包河濱湖龍川里等項目均是開盤當日售罄,為合肥3月份的成交套數做出巨大貢獻。
成交均價方面,一季度各月窄幅波動,變化不大。2019年1月份合肥住宅成交均價16015.63元/㎡;2月份合肥住宅成交均價15956.96元/㎡;3月份合肥住宅成交均價16065.44元/㎡。3月份的成交均價相對略高,波動幅度在108.48元/㎡以內。
 
區域分析——濱湖區成交3391套居首 政務區仍為價值高地
 
 
成交量方面,2019年第一季度合肥的成交量主力區域在濱湖區,3391套的成交量領跑九區;其次是新站區,成交量2456套;排名第三的是瑤海區,成交1907套。總體來看,除了高新區和政務區,其余7大區域一季度成交量均突破了1000套。
推動濱湖區住宅成交量高企的原因主要有兩點,一是區域內的很多限價盤大量網簽,信達公園里大平層、高速時代公館、合肥云谷等項目前三個月集中開盤;二是市場回暖,區域內高價盤“解套”,碧桂園中堂、文一豪門金地、正榮府等盤銷量出現上升。
 
 
成交均價方面,政務區的成交均價為九區最高,達到了24285.67萬/㎡,是唯一破2萬/㎡的區域。目前政務區新房十分稀缺,并且售價居高不下,這也是限制政務區成交量的因素之一。成交均價在1.6萬/㎡以上的區域有5個,分別是政務、濱湖、廬陽、包河和蜀山。新站區成交均價最低,為11562.04元㎡。
 
成交TOP10——融創城成交63.12萬方最高
 
 
2019年第一季度合肥樓盤銷售排行榜中,排名前十的有融創城、貢院、寶能城、紫云賦江山印、長虹世紀榮廷、時光印象、信達公園里、文一云溪灣、萬科森林公園以及中建開元御湖公館,除了文一云溪灣,其余9盤都是合肥有名的限價盤。這些上榜樓盤不僅有價格優勢,還有極大的區域優勢(限價盤中有4個位于濱湖區),因此項目受到購房者的熱捧。
 
土拍研究院觀察
2019年一季度,合肥市區房地產市場回溫明顯。土地方面,成交量與平均樓面價同比、環比均有不同幅度的上漲;房產方面,限價盤持續熱銷,多個樓盤開盤當日即售罄。市場回暖的影響是多方面的,最明顯的一方面好處在于市場預期看好,房企在加緊推售、搶收業績的同時,勢必將加大土地投資力度,促進城市發展進程。4月合肥擬出讓土地規模達到近年高峰,從中可以看出政府對這一趨勢的預判。另一方面,在于政策寬松預期減弱,合肥2018年以來市區土地供應減緩,疊加市場需求依舊堅挺,長期來看房價猶存在一定的上漲壓力,鑒于政策松綁容易陷入“一放就漲”循環,政策維穩概率上升。從宏觀層面上來看,“因城施策”、“平穩發展”仍是2019年調控的主基調。
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