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2019年第一季度南昌市房地產市場分析

作者:

土拍網 2019-05-04

2019年一季度已經結束,南昌房地產市場的表現也塵埃落定。相比2018年,2019年一季度政策層面熱鬧紛呈。土地市場量縮價漲,成交規模雖收窄,但土地價格和溢價率卻有所回升。樓市降溫持續,購房行為趨于理性,樓市未來走向更趨穩健。

 

土地篇

1、一季度土地出讓量跌價漲

據土拍網統計數據顯示,南昌市2019年首季度成功出讓15宗經營性地塊,合計約82.56萬㎡(共1238.44畝),同比下跌28.32%,總成交金額約73.698億元,同比微降2.22%。

 

 

1-3月,南昌市成交的15宗經營性地塊中有10宗溢價成交,土地成交平均溢價率為44%,最高溢價率達200%。所有涉宅用地成交平均樓面價約4308.9元/㎡,同環比均有所上漲。從溢價率和樓面價來看,很直觀的反映出南昌市土地市場熱度不減。

 

2、熱點區域土地市場仍火熱

 

 

從各區縣成交行情來看,一季度南昌市成交的15宗經營性用地輻射區域主要集中在主城區(包括高新區、青山湖區、紅谷灘新區、贛江新區),共計成交8宗,出讓總面積為51.056萬㎡,總金額約55.99億元。目前主城區土地交易市場主要以紅谷灘新區和高新區為主,老城區內土地供應的數量及規模較小,并且相對于老城區位置而言,往往是開發力度更集中、基建頻率更高的新區受關注度和地價成交水平都普遍更高一些。

 

3、一季度涉宅用地成交最活躍

 

 

2019年1-3月,南昌市共出讓土地28宗,土地出讓面積合計約165.91萬平方米,總成交金額約75.5687億元。其中,住宅類用地6宗,土地面積504761.67平方米,成交金額共計524830.66萬元;商住類性質用地6宗,面積為233593.5平方米,總金額200722.54萬元;商服用地3宗,成交面積為87269.27平方米,成交金額約11429.28萬元;成交的工業用地最多,共計11宗,777144.56平方米,土地出讓總金額為12406.24萬元;交通設施用地和教育科研用地各成交1宗,面積分別為7603平方米、48709.9平方米,金額分別為87.81萬元、6210.51萬元。

 

4、一季度新力南昌拿地最大手筆

 

 

回顧今年一季度,多家品牌房企進一步擴大在南昌市的土儲,南昌市重點區域的土地市場也再度燃起了硝煙。

從拿地面積和金額來看,今年第一季度,新力在拿地方面不斷發力,先后和江西水投、弘陽聯合拿下高新區和青山湖區居住用地,以18.288萬平的拿地面積、23.457億元的總成交金額遙遙領先。并且新力還以一貫迅猛的速度,時隔僅兩個月,新力高新區和青山湖區地塊均已發布項目效果圖,項目案名分別為新力水投錦瑤府、新力弘陽府。

 

樓市篇

1、商品房銷售有所下降

據土拍網大數據統計,2019年1-3月,南昌市(不含南昌縣、新建區、安義縣、進賢縣,下同)新建商品房網簽12959套,環比下降30.55%,同比下滑13.46%,網簽面積約159.28萬㎡,環比下降30.7%,同比微增6.23%;二手房網簽5796套,同比下跌13.2%,網簽面積約56.6萬㎡,市場整體調整態勢延續。

 

 

與往年對比,1月份和2月份南昌樓市表現較為反常。通常成交放量的一月,2019年新房僅成交了2913套,同比下降50.18%,新房成交面積同比下滑39.04%;而二月較往年成交量明顯上升,成交5011套,同比上升23.91%,新房成交面積同比增加75.22%;樓市“金三月” ,與2018年新房成交量基本持平。

 

 

2、商品房上市節奏加快

據統計,2019年1-3月,南昌市批準商品房預售面積144.09萬方,同比2018年一季度上漲56.19%。2019年一季度南昌市預售量有所放大,而網簽量卻沒有隨之攀升,致使一季度供求比為0.90,為近三年最高值。

 

3、房價漲幅收窄

 

 

根據國家統計局每月發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況匯總,2019年1-3月,南昌市新建商品住宅房價環比上漲幅度收窄,近6個月的房價環比漲幅累計為3.3%。

 

4、南昌縣、新建區商品房成交情況

 

 

據統計數據顯示,2019年第一季度南昌縣新建商品房共網簽6422套,網簽面積約為53.34萬㎡;二手房網簽1549套,網簽面積約15.21萬㎡。新建區新建商品房網簽2103套,網簽面積約20.27萬㎡。

注:南昌縣、新建區因官網系統升級維護,暫停了更新成交數據,部分成交數據未統計在內,南昌縣商品房成交統計日期為1月1日至3月14日;新建區商品房成交統計日期為1月1日至2月19日。

 

小結

受此前市場環境影響,今年以來政府推地節奏有所放緩,第一季度土地市場供需均略有下降,土地出讓價格方面,今年一季度涉宅用地成交樓面價同環比均上漲,平均溢價率同環比均有所上升,熱點區域土地市場競爭仍十分激烈。一季度南昌樓市仍處在“調整”狀態,價值回歸,購房行為趨于理性,交易量同環比雙降。在調控政策不放松和市場預期下調的大環境下,房企普遍選擇趨于保守的應對策略,預計后期房地產交易市場的市價逐步穩定,同時更為穩定的房價和地價,也使得房地產市場穩健發展。

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