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2019年一季度蘇州市區房地產分析報告

作者:

土拍網 2019-05-04

土地篇

 

土拍大數據統計顯示,2019年一季度蘇州市區經營性建設用地(不含吳江區)共出讓21宗,成交面積112.56萬㎡,總成交金額307.85億元。其中,姑蘇區成交3宗、高新區3宗、相城區5宗、吳中區8宗、工業園區2宗。樓面價超萬元的地塊數量13宗,占比62%;樓面價超2萬元的地塊有2宗,占比9.5%,均是涉宅類地塊。

 

一季度出讓金307.85億元 同比減少32.11%

 

 

   2019年一季度經營性建設用地(不含吳江區)出讓的21宗地塊,與2018年一季度相比,成交金額同比減少了32.11%,成交面積同比減少了62.14萬㎡,減少35.57%。但與之前三年(2015-2017年)的數據相比,無論是成交面積還是成交金額均有著較為明顯的提升。

 

平均樓面價同比上漲17.05%

 

 

據土拍大數據統計,2019年一季度蘇州市區經營性建設用地的平均樓面價為14337.88元/㎡;與2018年一季度相比,上漲2089.21元/㎡,同比上漲17.06%。其中,住宅用地平均樓面價為17070.35元/㎡,與2018年一季度相比,上漲2480.62元/㎡,同比上漲17%;商住用地平均樓面價為11773.65元/㎡,與2018年一季度相比,上漲1950.8元/㎡,同比上漲19.86%;商服用地平均樓面價為3127.41元/㎡,與2018年一季度相比,上漲17.93元/㎡,同比上漲0.58%。

 

另外,據統計,2019年一季度蘇州涉宅類用地的總建筑面積約為201.35萬㎡,與2018年一季度的332.77萬㎡相比,供應量上有所下降。

 

吳中區獲“雙料冠軍” 園區平均樓面價最高

 

 

從各區域出讓情況來看,2019年一季度蘇州出讓地塊主要集中在吳中區、相城區、高新區,姑蘇區和工業園區供地相對較少。其中,吳中區表現十分搶眼,以成交面積43.69萬㎡、成交金額121.09億元的成績,位居五區之首。其成交金額也是五區中唯一一個超越百億元“大關”的。從平均樓面價來看,工業園區以18646.98元/㎡的成績排在首位,成交均價遠超其他區域。姑蘇區因為一宗定銷房的出讓,拉低了整體的樓面價水平,在五區中排名末位。

 

13宗宅地樓面價超萬元 最高樓面價為25812.65元/㎡

 

據統計,2019年一季度蘇州共有13宗涉宅類用地樓面價超萬元。這13宗超萬元樓面價的地塊里,姑蘇區占到3宗,高新區2宗,相城區3宗,吳中區5宗。而樓面價超2萬元的地塊僅有2宗,占比9.5%。其中樓面價最高的地塊則是由大華(集團)有限公司競得的高新區獅山街道長江路東、竹園路北地塊,樓面價達25812.65元/㎡。

 

另外,值得一提的是,其中4宗涉宅地塊樓面價超出了市場指導價,均需結頂銷售。

 

房企積極拿地 旭輝“連中三元”

 

2019年一季度蘇州市區共進行了三次土拍,共有近20家房企成功拿地。其中很多是持續深耕蘇州的老牌房企,但也不乏一些首進蘇州的“新面孔”。

 

旭輝作為深耕蘇州的代表房企,在一季度表現尤其“搶眼”,在吳中區的甪直、木瀆和胥口連拿三宗地塊,實力“不容小覷”。新進房企大華集團和首金新創則分別在高新區、園區各“斬獲”一宗地塊,開局良好。

 

與2018年蘇州土拍市場房企拿地的“謹慎”態度相比,2019年開年后的幾次土拍,房企參與度都比較高,拿地熱情明顯“高漲”,不少房企積極補倉,土拍市場熱度有所升溫。

 

樓市篇

 

新房市場表現穩健

 

 

2019年一季度樓市表現穩健。受春節假期影響,2月成交量環比上月減少了55.15%。土拍大數據統計顯示,2019年1-3月蘇州住宅共計成交13762套,成交面積174.25萬㎡。其中,1月住宅成交量和成交面積均為最高,分別為5793套和72.55萬㎡。

 

一季度成交量同比增幅15.7%

 

 

從2016年-2019年一季度住宅成交柱狀圖可以看出,2016年一季度住宅成交量最高,為31997套。2019年一季度住宅成交量位居第二,為13762套,同比2018年一季度增加了1867套,增幅15.7%。

 

吳江成交量占據“半壁江山”

 

 

從各區域住宅成交套數來看,吳江區銷售量穩居一季度第一,共計成交6955套,占市區總成交套數的50.5%,遙遙領先其他各區。吳江區作為新房成交“大戶”,房價稍低于其他區域,交通、商業等配套在近幾年也有了長足的發展,區域新房供應充足,成為了很多剛需和改善人群的首選。其他各區的住宅成交量排名則依次為吳中區2251套,高新區1709套,相城區1358套,工業園區902套;姑蘇區成交587套。

 

房企總銷售TOP10:綠地控股拿下“三冠王”

 

 

 

(備注:以上數據含吳江區)

 

從2019年全年銷售金額、套數和總面積來看,綠地控股穩居第一,以1469套、168243㎡、282153.88萬元的總銷成績贏得一季度蘇州商品房銷售套數、面積、金額的“三冠王”頭銜。緊隨其后,華潤置地以1376套、160914㎡、268522.36萬元的總銷成績位列榜單第二名。

(部分數據來源:中國指數研究院蘇州分院)

 

土拍研究院觀察

 

2019年一季度在“以穩為主,一城一策”的政策基調下,蘇州土地市場推地節奏放緩,供應規模下降,但回暖跡象明顯,部分地塊的成交樓面價及溢價率回升現象較為突出。

 

分析原因,從房企拿地心態來看,蘇州作為強二線城市,在長三角具有獨特的區位優勢,城市基本面向好,對各類資源的強吸附能力,都獲得了更多全國化大型品牌房企的青睞,部分房企的布局力度有所加大。從市場面看,蘇州樓市的健康穩定也不斷推動著投資者對城市拿地心理預期的看漲,同時,從新房市場的表現來看,購房者在市場及政策趨穩下,購買預期逐步升溫,推動了市場階段性回暖,品牌房企銷售業績保持穩定甚至持續增長,這一切都是推動蘇州土地房地產市場一季度回暖的重要“風向標”。

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